In Vietnam, leasing land directly from the State is a common option to acquire land use right (LUR). That means one, as master “land user” (người sử dụng đất), needs to sign a land lease agreement (LLA) with State, by which it is obligated to pay land rental. Depending on the choice of the land user, the land rental could be paid in lump sum for the whole term or annual basis. Regarding the former case, the land law allows the land user (Assignor) to assign its LUR to another entity (Assignee) via, among others, sale of or capital contribution in form of LUR (generally, assignment). Meanwhile, the law does not make it clear on whether the Assignee should sign a new LLA with State as a result of the LUR assignment. In particular,

• On the one hand, the land law expressly requires an Assignee who acquires a LUR via acquisition of assets attached to land leased on annual rental payment basis to sign new LLA with State. On the other hand, the land law is strangely silent on the requirement of LLA resigning in case the Assignee acquires LUR associated with the land leased with lump sum rental payment. It is not clear if this could be interpreted that there is no applicable requirement on resigning of LLA with State; and

• In the context of transferring investment project associated with LUR assignment, the land law again fails to address the issue in question. Specifically, Article 83.2 of Decree 43/2014 merely provides that the local authority will recover the land from the Assignor and make decision on leasing land to the Assignee. Considering other relevant provisions of the land law, such an authority’s decision should usually involve issuance of a land lease approval, but not resigning of the LLA.

  One may take a fair view that resigning of LLA should not be necessary given the Assignor has paid the land rental in full and the Assignee could anyway obtain certificate of the relevant LUR in accordance with law. However, the Assignee, as end land user, should prudently consider demanding a LLA newly signed with State because of the following reasons:

• Under the law, a lease must be established via a mutual agreement. Without resigning of the LLA, it is not clear the Assignee can use the land on what basis; and

• According to Article 370 of the Civil Code 2015, an obligor (like Assignor) may transfer its contractual obligation to another entity (like Assignee) after obtaining consent from the obligee (like State). Upon the transfer of contractual obligation, the Assignee will become the obligor. Without signing new LLA with State, it is not clear (i) how the State indicates its acceptance of the LUR assignment, and (ii) whether it could be deemed that the Assignee must automatically inherit all obligations of the Assignor under the original LLA, except for payment of land rental.

  Written by Nguyen Hoang Duong and edited by Nguyen Quang Vu.

Tại Việt Nam, thuê đất trực tiếp từ Nhà nước là một hình thức phổ biến để nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Điều này có nghĩa là một người, với tư cách là “người sử dụng đất”, cần phải ký hợp đồng thuê đất (HĐTĐ) với Nhà nước, theo đó họ có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tùy thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất, tiền thuê đất có thể trả một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả hằng năm. Đối với lựa chọn thứ nhất, luật đất đai cho phép người sử dụng đất (Bên Chuyển Nhượng) chuyển nhượng QSDĐ của mình cho một chủ thể khác (Bên Nhận Chuyển Nhượng) thông qua việc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng QSDĐ (gọi chung là chuyển nhượng). Tuy nhiên, luật không quy định rõ về việc liệu Bên Nhận Chuyển Nhượng có cần ký HĐTĐ mới với Nhà nước sau khi tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ hay không. Cụ thể là,

·         Một mặt, luật đất đai quy định rõ rằng Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất cho thuê trả tiền hằng năm phải ký HĐTĐ mới với Nhà nước. Mặt khác, luật đất đai còn bỏ ngỏ về yêu cầu phải ký lại HĐTĐ trong trường hợp Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất gắn với với đất thuê thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Không rõ liệu điều này có đồng nghĩa với việc không có yêu cầu bắt buộc về việc ký lại HĐTĐ với Nhà nước; và

·         Trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một lần nữa pháp luật đất đai không giải quyết được vấn đề nêu trên. Cụ thể, Điều 83.2 của Nghị Định 43/2014 chỉ quy định rằng Nhà nước sẽ thu hồi đất của Bên Chuyển Nhượng và quyết định cho Bên Nhận Chuyển Nhượng thuê đất. Xem xét các quy định liên quan của pháp luật đất đai, quyết định này của cơ quan có thẩm quyền thường chỉ bao gồm việc ban hành quyết định cho thuê đất, nhưng không bao gồm việc ký lại HĐTĐ.

Thường sẽ có quan điểm cho rằng không cần thiết phải ký lại HĐTĐ vì Bên Chuyển Nhượng đã trả đầy đủ tiền thuê đất và Bên Nhận Chuyển Nhượng cuối cùng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Bên Nhận Chuyển Nhượng, với tư cách là người sử dụng đất cuối cùng, nên thận trọng cân nhắc việc yêu cầu ký HĐTĐ mới với Nhà nước vì những lý do sau:

·         Theo quy định của pháp luật, hợp đồng cho thuê phải được thiết lập thông qua một thỏa thuận song phương. Nếu không ký lại HĐTĐ thì không rõ Bên Nhận Chuyển Nhượng có thể sử dụng đất trên cơ sở nào; và

·         Theo quy định tại Điều 370 Bộ Luật Dân Sự 2015, bên có nghĩa vụ (như Bên Chuyển Nhượng) có thể chuyển giao nghĩa vụ hợp đồng của mình cho chủ thể khác (như Bên Nhận Chuyển Nhượng) sau khi được bên có quyền (như Nhà nước) chấp thuận. Sau khi chuyển giao nghĩa vụ theo hợp đồng, Bên Nhận Chuyển Nhượng sẽ trở thành bên có nghĩa vụ. Nếu không ký HĐTĐ mới với Nhà nước, sẽ không rõ (i) làm thế nào Nhà nước thể hiện việc chấp thuận việc chuyển nhượng QSDĐ, và (ii) liệu có thể coi Bên Nhận Chuyển Nhượng phải tự động kế thừa tất cả các nghĩa vụ của Bên Chuyển Nhượng theo HĐTĐ ban đầu, trừ việc thanh toán tiền thuê đất, hay không.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.