There is inconsistency between the Land Law 2013 and the Law on Real Estate 2014 regarding the ability of a local real estate company, who sub-leases land from an industrial zone developer (IZ Developer), to sell building or other construction works built on such land. In particular,

• According to Article 149.3 of the Land Law 2013, a local real estate company, who sub-leases land from an IZ Developer to conduct business in an industrial park is entitled to, among others, transfer building or construction works attached to such land to others; and

• However, under Article 11.1 of the Law on Real Estate Business 2014, the scope of real estate business of a local enterprise does not include the scenario where the real estate company sub-leases land from an IZ Developer. The most relevant scenario is the scenario where a real estate company leases from another organisation for leasing business. But that scenario does not include sale of building and construction works.

The above inconsistency seems to be a drafting mistake under the Law on Real Estate Business 2014. This is because:

• It is unreasonable to restrict a local real estate enterprise sub-leasing land from an IZ Developer from selling building or construction works built on land in an industrial zone while foreign invested enterprises (FIEs) are entitled to do so; and

• By analogy, under Article 149.3 of the Land Law 2013, a local enterprise sub-leasing land from an IZ Developer to conduct real estate business should have the same rights as those leasing land from the State to conduct real estate business. These rights include the right to build constructions for sale, lease or sub-lease in accordance with Article 11.1(d) of the Law on Real Estate 2014.

Written by Trinh Phuong Thao and edited by Nguyen Quang Vu.

Luật Đất Đai 2013 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có xung đột về năng lực của một công ty bất động sản trong nước, là bên thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN), để bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng khác được xây dựng trên đất đó. Cụ thể, 

·         Theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một công ty bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh tại khu công nghiệp có quyền, bên cạnh các quyền khác, chuyển nhượng tòa nhà hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất đó cho các chủ thể khác; và

·         Tuy nhiên, theo Điều 11.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp trong nước không bao gồm trường hợp công ty bất động sản thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN. Trường hợp có liên quan nhất là trường hợp một công ty bất động sản thuê từ một tổ chức khác để kinh doanh bằng cách cho thuê. Tuy nhiên trường hợp đó không bao gồm việc mua bán tòa nhà và các công trình xây dựng. 

Xung đột trên có vẻ như là một lỗi soạn thảo theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Điều này là bởi:

·         Hạn chế một doanh nghiệp bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN khỏi việc bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng được xây dựng trên đất tại khu công nghiệp trong khi các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs) được phép thực hiện việc đó là không hợp lý; và

·         Bằng việc áp dụng tương tự pháp luật, theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một doanh nghiệp trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh bất động sản nên phải có các quyền giống như các doanh nghiệp thuê đất từ Nhà nước để kinh doanh bất động sản. Các quyền này bao gồm quyền xây dựng công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê lại theo Điều 11.1(d) của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. 

Bài viết được thực hiện bởi Trịnh Phương Thảo và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.